You are currently viewing 분양가상한제 적용기준 및 관련 법령
분양가상한제

분양가상한제 적용기준 및 관련 법령

분양가상한제 적용기준

공공택지나 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역은 분양가상한제가 적용되지만, 도시형 생활주택, 경제자유구역 등에서 건설·공급하는 경우에는 분양가 상한제가 적용되지 않습니다.

분양가상한제 적용주택

사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우, 정해진 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급해야 합니다.

  • 공공택지
  • 공공택지 외의 택지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역
    ① 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합지구
    ② 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구
    ③ 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역

분양가상한제 적용제외 주택

다음 중 어느 하나에 해당하는 경우, 분양가 상한제를 적용하지 않습니다.

  • 도시형 생활주택
  • 경제자유구역에서 건설·공급하는 공동주택으로서 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양가격 제한을 적용하지 않기로 심의·의결한 경우
  • 관광특구에서 건설·공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150m 이상인 경우
  • 한국토지주택공사 또는 지방공사가 다음의 정비사업의 시행자(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제8호 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제5호에 따른 사업시행자를 말함)로 참여하는 등 「주택법 시행령」 제58조의4제1항에 따른 공공성 요건을 충족하는 경우로서 해당 사업에서 건설·공급하는 주택
    ① 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업으로서 면적, 세대수 등이 「주택법 시행령」 제58조의4제2항에 해당되는 사업
    ② 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제3호에 따른 소규모주택정비사업
  • 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택
  •  「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구에서 시행하는 혁신지구재생사업 중 「주택법 시행령」 제58조의4제3항의 사업에서 건설·공급하는 주택

 

분양가격 산정

분양가격은 ① 택지비와 ② 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당)되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 산정방법 등은 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」으로 정합니다.

아래는 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제7조, 제8조, 제9조에 의거한 구체적인명세, 산정방식, 감정평가기관 산정방법등입니다.

제7조(분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 등)

①법 제57조제1항에 따른 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식은 다음과 같다.
<개정 2016. 8. 12.>
분양가격=기본형건축비+건축비 가산비용+택지비

②기본형건축비는 지상층건축비와 지하층건축비로 구분한다.

③국토교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타내는 지수를 말한다. 이하 같다)와
이를 반영한 기본형건축비(이하 이 조에서 “건설공사비지수등”이라 한다)를 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 고시해야 한다.
<개정 2008. 3. 14., 2008. 6. 30., 2013. 3. 23., 2017. 8. 29., 2022. 7. 15.>

④ 국토교통부장관은 제3항에도 불구하고 별표 1의 주택건설에 투입되는 주요 건설자재의 가격이 제3항에 따라 건설공사비지수등을 고시한 후 3개월이 지난 시점에 15퍼센트 이상 변동한 경우에는 해당 자재의 가격변동을 고려하여 건설공사비지수등을 조정하여 고시해야 한다. <신설 2008. 6. 30., 2010. 3. 4., 2013. 3. 23., 2022. 7. 15.>

⑤ 국토교통부장관은 제3항 및 제4항에도 불구하고 같은 항에 따라 건설공사비지수등을 고시한 경우로서 다음 각 호에 해당하는 경우에는 같은 항에 따라 고시한 건설공사비지수등을 조정하여 고시할 수 있다. 이 항에 따라 건설공사비지수등을 고시한 후에도 또한 같다.
<신설 2022. 7. 15.>

1. 별표 1에 따른 건설자재 중 레미콘 및 고강도 철근 각각의 가격 변동률(제3항ㆍ제4항 및 이 항에 따라 고시한 건설공사비지수등을 산정할 당시의 가격을 기준으로 산정한 것을 말한다. 이하 제2호에서 같다)의 합이 15퍼센트 이상인 경우

2. 별표 1에 따른 건설자재 중 창호유리, 강화합판 마루 및 알루미늄 거푸집 각각의 가격 변동률의 합이 30퍼센트 이상인 경우

공동주택 분양가격의 산정 별표1
공동주택 분양가격의 산정 별표1

 

 

제8조(공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용)

①법 제57조제3항제1호에 따라 공공택지의 공급가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 하고, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제3호에 따른 학교용지부담금은 제외한다.
<개정 2008. 3. 14., 2008. 12. 18., 2009. 5. 4., 2010. 3. 4., 2016. 8. 12., 2019. 10. 29., 2020. 2. 28.>

1. 다음 각 목의 공사비

가. 말뚝박기 공사비: 건축물의 기초공사인 말뚝박기 공사에 드는 비용

나. 암석지반 공사비: 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용

다. 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비: 건축물의 기초공사로 시공하는 흙막이 공사비용과 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는데 소요되는 비용

라. 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비: 지하층 공사를 지표면으로부터 20미터 이상의 깊이로 시행하는 경우에 사업지구 택지가 협소하거나 사업지구가 주변 구조물 등에 매우 근접하는 등의 사유로 주변 구조물 등의 침하와 변형이 우려되어 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수 또는 구청장”이라 한다)이 역타공법(逆打工法) 등 특수한 공법 사용이 필요하다고 인정하는 경우 특수공법 사용에 소요되는 비용.
이 경우 가목부터 다목까지의 공사비, 기본형건축비 중 지하층건축비 등 다른 공사비에 반영되어 있는 비용과 중복하여 산정할 수 없다.

2. 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용. 다만, 택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우로 한정한다.

3. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 별표 1의2에 따라 산정한 택지대금에 대한 기간이다.

다만, 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우에는 주택건설사업 착공일을 납부일로, 택지공급가격을 택지대금으로 보아 기간이자를 계산하되, 해당 택지의 택지조성원가에 포함되는 자본비용의 산정기간은 택지조성사업의 착수일(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용하는 경우에는 같은 법 제15조에 따른 보상계획 공고일을 말한다)부터 주택건설사업 착공일까지로 한다.

공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 기간이자 산정방법
별표 1의 2 기간이자 산정방법

 

공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 기간이자 산정방법
별표 1의 2 기간이자 인정기간

 

공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 기간이자 산정방법
별표 1의 2 금리

 

4. 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한한다)에 따른 추가비용

5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제59조에 따른 분양가심사위원회(이하 “분양가심사위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증명서류에 의하여 확인되는 경비

② 제1항제1호의 공사비는 다음 각 호 중에서 시장ㆍ군수 또는 구청장(사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 해당 기관의 장을 말한다)이 선정한 기관이나 업체가 산정한 것을 말한다.
<신설 2008. 12. 18., 2010. 3. 4., 2013. 3. 23., 2020. 2. 28.>

1. 국가
2. 한국토지주택공사
3. 지방공사
4. 「엔지니어링산업 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사인 업체는 제외한다)
5. 그 밖에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관

③ 분양가심사위원회는 「주택법 시행령」 제63조제3호에 따라 제1항제1호에 따른 공사비의 적정성을 검토하기 위해 필요한 경우 공공택지를 공급한 자에게 지반조사에 관한 자료를 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 자는 요청을 받은 날부터 5일 이내에 해당 자료를 제출해야 한다.
<신설 2019. 8. 22.>

제9조(공공택지 외의 택지의 감정평가 가액에 가산하는 비용)

①법 제57조제3항제2호 각 목 외의 부분 본문에 따라 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다.
<개정 2008. 12. 18., 2009. 5. 4., 2011. 11. 14., 2016. 8. 12., 2019. 10. 29., 2022. 7. 15.>
1. 제8조제1항제1호 및 제2호에 따른 비용
2. 법 제28조에 따라 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용
2의2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조에 따른 도시공원의 설치비용
3. 지장물 철거비용 : 택지 안의 구조물 등의 철거ㆍ이설이 불가피한 경우에 그 소요되는 비용
4. 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액을 말한다)
5. 제13조제1항제1호에 따른 감정평가수수료. 다만, 제12조제2항제2호에 따른 감정평가수수료는 제외한다.
5의2. 제13조제1항제2호에 따른 검토수수료
5의3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 등 공동주택을 건설하는 사업의 시행에 드는 비용으로서 다음 각 목에 해당하는 비용.
이 경우 비용의 구체적인 산정기준 및 방법은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조제1항에 따른 영업손실에 대한 보상비용과 같은 법 제78조제5항에 따른 주거 이전에 필요한 비용 및 동산의 운반에 필요한 비용
나. 택지의 취득 및 관리와 관련된 명도소송비용
다. 택지조성으로 인하여 이주하는 자의 이주비용에 대하여 발생하는 이자비용
라. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 조합 등이 정비사업 등의 시행(다른 사업주체와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다) 과정에서 택지의 취득 및 관리와 관련된 의사결정을 하는 조합 총회 등의 개최에 드는 비용

6. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비
② 제1항제1호에 따른 비용(제8조제1항제1호의 경우에 한한다)을 산정할 경우에는 제8조제2항을 준용한다.
<신설 2008. 12. 18.>

 

제9조의2(공공택지 외의 택지 매입가격에 가산하는 비용)

① 법 제57조제3항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따라 공공택지 외의 택지 매입가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다.
<개정 2010. 3. 4., 2011. 11. 14., 2016. 8. 12., 2019. 10. 29., 2022. 7. 15.>
1. 제8조제1항제1호 및 제2호에 따른 비용
1의2. 제9조제1항제5호의3에 따른 비용
2. 법 제28조에 따라 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용
2의2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조에 따른 도시공원의 설치비용
3. 지장물 철거비용(택지 안의 구조물 등을 철거하거나 이설하는 것이 불가피한 경우 그 철거나 이설에 소요되는 비용을 말한다)
4. 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액의 100분의 120에 상당하는 금액 이내의 매입가격을 말한다)
5. 제13조제1항제1호에 따른 감정평가수수료. 다만, 제12조제2항제2호에 따른 감정평가수수료는 제외한다.
5의2. 제13조제1항제2호에 따른 검토수수료
6. 제세공과금(보유에 따른 제세공과금의 경우에는 입주자모집승인 신청 시까지 부과된 것으로 한정하며, 최초로 부과된 때부터 3년분까지만 합산한다), 등기수수료 등 필요적 경비
7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증명서류로 확인되는 경비

② 제1항제1호에 따른 비용(제8조제1항제1호에 따른 비용만 해당한다)을 산정하는 경우에는 제8조제2항을 준용한다.
[본조신설 2009. 5. 4.]

 

 

답글 남기기