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국민임대주택 개요 및 임대주택 종류 3가지

국민임대주택 개요

국민임대주택은 정부와 주택기금의 자금을 이용해서 건설하는 임대주택이다.

주로 아파트를 건설한다. 저소득층을 위해 건설하기때문에 대부분 소형 평수 크기로 건설한다. 국민임대주택의 건설목적은 소득재분배와 시장의 불완전성을 해소하기 위해서다.

1989년, 최저소득계층을 대상으로 한 영구임대주택단지가 최초로 건설됐다.
도봉구 번동 영구임대아파트가 최초로 건설된 영구임대주택단지 중 하나다.

 

국민임대주택의 필요성

자본주의의 국가 특성상 개인의 주택은 시장의 손에 맡겨진다. 경우에 따라 경쟁에서 밀려난 계층은 주택을 가지기 쉽지 않다. 하지만 주택이 인간생활의 필수 3요소(의, 식, 주) 중에 하나이고 저소득층 및 빈곤층의 ‘주’를 외면하는 것은 사회계층의 양극화를 부추긴다. 사회계층의 양극화가 심해질 수록 국가 사회 전체의 기반을 흔들 수도 있다.

저소득층과 빈곤층 혹은 취약계층을 보호하기 위해서 국가는 국민임대주택을 건설하였다.  과거에 쓰던 평수 단위로 10~20평 사이를 많이 건설했다. 장기임대 방식이라 관리비가 저렴한 게 특징이다. 2011년부터 제도가 변경 되어서 장애인 단독세대주에게 50㎡ 이하 국민임대주택을 공급한다. 

2014년 공공임대주택이 아닌 민간기업들의 임대주택, 즉 뉴스테이 사업이 허용되도록 주택법과 주택임대차보호법이 개정되었다. 개정된 법안에 따라 2015년 부터는 공공임대주택과 뉴스테이 양쪽 모두가 임대주택을 공급 중이다.

 

국민임대주택 종류 3가지

일반적으로 국민임대주택은 크게 아래 3가지 종류로 나뉜다. 범위를 확장하면 매입임대주택도 포함된다.

  • 공공임대주택
  • 국민임대주택
  • 영구임대주택

공공임대주택

흔히 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대의 두 가지 형태로 나누어 볼 수 있다.
최근 전세난, 주택난으로 인해 임대주택의 수요가 상승하면서 영구임대주택과 마찬가지로 입주를 희망하는 사람은 많으나 이사 나가는 사람이 잘 없어 입주하기가 힘든 경우가 많다.

>>> 5년/10년 공공임대
청약, 혹은 추가임대를 통해 5년 혹은 10년간 주택을 임대해주고, 그 기간동안 월세 혹은 반전세 수준의 임대료를 내며 거주하게 된다.

정해진 기간이 지나면 해당 주택에 거주하던 입주자에게 분양 우선권을 준다.

분양에 대한 우선권을 준다는 것이지 아파트를 준다는 것이 아니다.

분양시 가격은 감정평가사에 의해 결정된다.
일반적으로 시세 대비 약간 낮은 가격으로 분양을 받을 수가 있다. 대략 시세 대비 80~90%의 수준으로 분양을 받는다.

하지만 수도권을 중심으로 집값이 급격하게 오른 지역은 일반 서민이 감당하기 어려운 수준으로 올라가는 경우가 있어, 기존 임대 주민들이 반발하는 경우도 있다.

대표적으로 2019년 임대주택에서 분양전환된 판교신도시의 공공임대아파트의 분양 전환과 관련된 논란이 대표적인 사례이다.

판교신도시 땅값이 10년간 3배 가량 오르면서, 입주 당시 1~3억원 이었던 집 값이 10억원을 초과하게 되었고, 시세의 80% 가량으로 분양가가 책정되었음에도 가격이 4억~8억을 초과하여, 초기 금액 대비 약 3억~5억원 가량의 금액이 더 필요하게 되었다.

당시 입주자들은 분양전환 공공임대주택에도 분양가 상한제를 도입하거나, 5년 공공임대와 같은 건설원가+감정평가액/2 로 계산하여 절반 수준의 가격으로 산정해야 한다고 주장했다.

국토교통부와 LH공사에서는 이미 계약서에 감정평가액 기준에 대해 명기했음으로 분양 금액을 변경계획이 없다는 입장을 밝혔다. 결국 입주민연합회측이 소송을 제기하였다.

결국 정부에서도 10년 공공임대제도를 없애고 30년 공공임대 제도로 전환했다.

>>> 50년 공공임대

50년 임대의 형태를 띠고 있지만 사실상 입주에 자격제한이 없는, 즉 누구나 입주 가능한 영구임대주택으로 볼 수 있다.

하지만 관리비 및 임대료, 보증금이 일반적인 영구임대주택과 다르다.
주로 지은 지 15년 정도 된 구형 주공아파트들이 50년 공공임대주택에 해당한다.

 

국민임대주택

국민임대주택은 공공임대주택과 다르다.
국민임대주택은 입주민에게 주택을 분양하지 않고 첫 계약 후 2년마다 재계약을 하는 방식으로 최대 30년까지 거주할수 있는 주택이다.

입주하기 위해서는 우선 기본임대보증금을 LH에 예치하고 입주 후에는 월마다 임대료를 납부한다. 만약에 월 임대료를 낮추고 싶다면, 납부전환보증금을 추가로 납부하면 된다. 많이 내면 낼수록 임대료가 낮아진다. 납부보증금 총액한도까지 채우면 최저 수준으로만 납부하면 된다.

국민임대주택을 불법으로 타인에게 양도하거나 분양, 세를 놓는 행위를 하면 퇴거조치는 물론이고 법적인 처벌도 받을 수 있다.

계약기간 중 타지역으로 주민등록을 이전하는 무단전출 행위를 하면 임차인 자격이 상실되어 계약이 해지된다. 또한 저소득층을 위한 주택이다보니 연소득이 일정수준 이상이 되면 페널티가 주어진다.

국민임대주택에 납부할 기본임대보증금이 없다면, LH에 문의하자. 자신이 받을 수 있는 전세임대제도에 대한 안내를 받을 수 있다. 

전세임대 지원대상이 되면 일정기간 동안 보증금을 지원받아 국민임대주택에 거주할 수 있다. 다만, LH에서 매월 지원 보증금에 대한 이자 납부를 요구할 수 있다.

국민임대주택 건물은 LH에서 자체적으로 건물 보험에 가입한다. 가재도구에 대해서는 보험이 가입되어 있지 않으니, 각 세대민이 판단하여 개별적으로 보험에 가입해야 한다.

 

영구임대주택

기초생활수급자, 독거노인, 북한이탈주민, 다문화가정 등 사회적 취약계층에 시세대비 매우 저렴한 가격으로 공급되는 주택이다.  주로 13평 미만 (수도권: 전용면적 8평 미만) 작은 평수가 많다. 임대료 역시 국민임대 및 공공임대에 비해 저렴한 수준이다. 13평 기준 월 4만 5천 원선으로 책정된다.

영구임대주택은 매년 1회 주민센터에서 신청을 받는다. 값이 싸기 때문에 해당 지역의 영구임대주택 입주 신청은 늘 폭주한다. 일단 한번 입주하면 너무나도 싼 임대료와 계약조건에 감탄한다. 경쟁률이 세고 영구적으로 거주하는 사람들이 대부분이라 신청기간에 100명의 신청을 받았더라도, 1년 동안 입주가능한 가구는 20%도 못 미친다.

단점은 생활 환경이 기타 아파트에 비해 열악한 편이다.
주로 1990년대~2000년 초반에 지어진 복도식 아파트가 많다. 건물 노후화가 꽤 심한 곳도 있으며, 중앙난방으로 지어진 곳이라면 과도한 관리비를 부담해 할 수 있다.

집이 상당히 좁다. 30년에서 50년간 임대하는 공공임대주택들은 15평 이상 최대 25평까지도 있지만, 영구임대주택들은 대부분 13평 이하다. 전용면적 8평 이하의 매우 협소한 면적을 갖고 있다.

영구임대주택은 대부분 거실 겸 안방과 작은방, 화장실, 부엌이 있는 투룸(2 Room) 구조다. 원룸이나 고시원이 영구임대주택보다 더 작다고 할 수 있으나, 원룸이랑 고시원과 달리 영구임대주택에서는 대부분 3명 이상, 최대 4~5명까지도 생활한다. 인원이 많아야 가점이 높으니, 당첨된 세대주는 대부분 부양가족이 많다.

2004년 기준으로 도시가스 개별난방식인 영구임대아파트가 지어졌고, 관리비는 터무니없을 정도로 저렴하다. 2014년 기준으로 근 몇 년 동안에는 지역난방시스템으로 지어지기도 한다.

실제 분양 0순위는 무조건 신혼부부지만, 영구임대아파트에 가보면 정작 노인, 장애인 등이 주를 이룬다. 젊은 계층일수록 대출을 무리하게 해서라도 깨끗하고 좋은 시설을 갖춘 신축 아파트나, 자녀의 교육환경과 주거 환경을 위해 고급 아파트에 입주하려는 성향이 강하기 때문이다.

 

매입임대에 대해서도 알아보기

국민임대주택

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